Налог при продаже недвижимости в Латвии

Налог берут не с цены, а с прироста, и считает его закон о подоходном налоге с населения (Par iedzīvotāju ienākuma nodokli) в редакции с 1 января 2026 года.

Какая ставка налога при продаже недвижимости действует сейчас?

Ставка 25,5 процента: её применяют к доходу от капитала, включая прирост капитала (kapitāla pieaugums), а продажу недвижимости закон относит именно сюда. Двадцать процентов остались в переходной норме и работают в одном узком случае.

Он описан в переходном пункте 196: сделка начата до 31 декабря 2024 года, к этой дате не завершена, и по ней подана декларация; тогда в 2025, 2026 и 2027 годах ставка 20 процентов (то же в п. 142.⁵ правил № 899). Рядом норма, снимающая частый вопрос: необлагаемый минимум, льготы и оправданные расходы к этому доходу не применяют (ст. 3 ч. 2.⁵). Сама сделка разобрана в сопровождении сделок с недвижимостью.

С какой суммы считают налог: с цены продажи или с прироста?

С прироста, а не с цены. Из цены отчуждения вычитают стоимость приобретения и стоимость вложений в объект за время владения, и облагают то, что осталось после этих двух вычитаний.

В стоимость приобретения по ст. 11.⁹ ч. 5 входят пошлины за оформление сделки и за закрепление права собственности в земельной книге, комиссионные и проценты по кредиту на покупку объекта, если документы связывают кредит с ней. Вложения за время владения - доказуемые расходы на улучшение и восстановление после 31 декабря 1993 года, не списанные в расходы хозяйственной деятельности (ч. 5.¹). Невозвратный задаток по несостоявшейся сделке - тоже доход от прироста (ч. 6), а сверх 200 000 евро годового дохода добавляется ещё три процента (ст. 15.¹).

Когда налог с продажи платить не нужно?

Закон называет несколько случаев освобождения, и главных среди них два. Общее одно: объект должен пробыть в собственности дольше 60 месяцев. Дальше условия расходятся принципиально.

Первые два случая путают чаще всего. Пункт 33 держится на задекларированном месте жительства (deklarētā dzīvesvieta): двенадцать месяцев подряд и не «дополнительным адресом». Пункту 33.¹ жительство безразлично, ему важно отсутствие другой недвижимости все эти 60 месяцев. Условия «единственное жильё, где вы жили» в законе нет. Если объект работал в хозяйственной деятельности как основное средство, часть дохода облагается и при выполненных условиях (п. 47 и 48 правил № 899).

Счёт шестидесяти месяцев идёт со дня записи в земельной книге, а не с покупки или переезда, а двенадцать месяцев жительства считают внутри этого периода, до дня договора. Наследство переносит точку отсчёта назад: при наследовании от супруга или родственника до третьей степени в понимании Гражданского закона (Civillikums) срок считают со дня записи объекта на наследодателя. Порядок принятия разобран в материалах про оформление наследства и составление завещания.

Как считают налог, если квартира досталась в наследство или в дар?

Меняется не ставка, а стоимость приобретения: при наследстве берут стоимость актива из наследственной массы, при дарении - стоимость из договора дарения, но не выше цены отчуждения (ст. 11.⁹ ч. 4).

Для дара от супруга или родственника до третьей степени, который продают в течение 60 месяцев после записи на плательщика, работает ч. 7.³: берут цену, за которую объект купил даритель после 31 декабря 2000 года, а без документов - кадастровую стоимость года записи на дарителя. Как составляют сам договор дарения, разобрано отдельно.

Когда подавать декларацию о доходе от капитала?

Порог - €1000 за квартал, и по нему считают совокупные доходы от сделок с капитальными активами, а не прибыль. Превышен - декларацию подают ежеквартально; не превышен - хватает одной за год.

Обе ветки описывает ст. 19 ч. 5.³: при превышении порога - до 15 числа следующего за кварталом месяца, без превышения - одна декларация за год, до 15 января. Налог вносят на единый налоговый счёт до 23 числа месяца подачи, а при подаче позже 20 числа - до 23 числа следующего месяца (ч. 3.²). Оставшийся убыток закрывают уточняющей годовой декларацией до 1 февраля, а несогласие с расчётом разбирают отдельно - этому посвящены споры с налоговой.

Что меняется, если продавец - нерезидент?

Три процента удерживает тот, кто платит, но только если это коммерсант или зарегистрированный хозяйственник. Если налог у источника не удержан, декларацию нерезидент подаёт сам, и срок у него свой.

Резидент по ст. 14 ч. 2 закона о налогах и пошлинах (Par nodokļiem un nodevām) - тот, у кого задекларированное место жительства в Латвии либо кто пробыл в стране 183 дня и дольше в любом 12-месячном периоде. Остальные - нерезиденты, и их доход считают по тем же правилам (ст. 3 ч. 3 п. 7.¹ и ч. 5).

К этому доходу приравнен и доход от продажи долей или акций общества, если в год отчуждения или в предыдущий больше 50 процентов стоимости его активов образует латвийская недвижимость (ст. 3 ч. 4). Отдельно закон называет доход от использования недвижимости - это договор аренды. Что учитывать иностранному покупателю - в материале про покупку недвижимости иностранцем, а роли сторон - в сопровождении сделки.

FAQ

Продал квартиру дешевле, чем покупал: платить налог?

Прирост за год суммируют, и отрицательный результат не учитывают (ст. 11.⁹ ч. 8). Минус по одному активу покрывают плюсом по другому в том же году (ч. 9), но переносить убыток на следующие годы нельзя (ч. 10).

Деньги приходят частями и в разные годы: когда считать доход?

Доход считают полученным в день получения денег (ст. 16.¹ ч. 1), расходы включают пропорционально части поступлений, а при выплатах дольше трёх налоговых периодов весь доход относят к первым трём (п. 97.² и 97.⁴ правил № 899).

Продаю дом, где живу, но собственность оформлена четыре года назад?

Условие пункта 33 не выполнено: собственности меньше 60 месяцев. По п. 46 правил № 899 налог платят, подавая декларацию о доходе от капитала, а облагаемый доход считают как разницу цены и стоимости приобретения с вложениями.

Купил новое жильё сразу после продажи старого: это снимает налог?

Доход не облагают, если проданный объект записан как единственная недвижимость плательщика, а деньги вложены в функционально сходную недвижимость в течение 12 месяцев после отчуждения либо до него (ст. 9 ч. 1 п. 34.²); вложить нужно не меньше разницы между ценой и стоимостью приобретения (п. 52.³ правил № 899).

Как считают налог, если продана доля в квартире или комната?

В многоквартирном объекте, бывшем в собственности дольше 60 месяцев, не облагается часть, где было задекларированное место жительства (п. 51 правил № 899). К части без жилого дома пункт 33 не применяют (п. 52).

Куда написать, чтобы разобрать свою ситуацию

Разбор ведёт Андрей Арнаутов, юрист, магистр права (Mg. iur.). Начинается он со сверки дат: когда объект попал в земельную книгу и с какого дня там было задекларировано место жительства. Дальше - подтверждение стоимости приобретения и вложений и выбор декларации и срока.

Двух вещей бюро не делает: не обещает исхода дела и не даёт советов, как заплатить меньше. Наша часть - точная норма, проверенная дата и посчитанный результат. Пришлите дату записи в земельной книге, основание получения объекта, документы о стоимости приобретения и вложениях, адреса задекларированного жительства за пять лет и статус продавца. Смежные темы - в практике по недвижимости.

Где смотреть тексты: закон о подоходном налоге с населения и правила Кабинета министров № 899.